Thông tư được áp dụng đối với tổ chức tín dụng bao gồm: ngân
hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã và công ty tài chính (trừ công ty tài
chính chuyên ngành). Chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Cá nhân và tổ chức có liên
quan đến nghiệp vụ bảo lãnh bao gồm cá nhân và tổ chức là người cư trú và người
không cư trú.
Hoạt động bảo lãnh điện tử được quy định như sau:
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách
hàng được lựa chọn thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng qua việc sử dụng các
phương tiện điện tử (sau đây gọi là hoạt động bảo lãnh điện tử). Việc thực hiện
hoạt động bảo lãnh điện tử phải đảm bảo an ninh, an toàn, bảo vệ thông điệp dữ
liệu và bảo mật thông tin phù hợp với quy định của pháp luật về phòng chống rửa
tiền, giao dịch điện tử, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước về quản lý rủi ro
trong hoạt động ngân hàng điện tử và các văn bản pháp luật khác có liên quan.
Thông tư cũng quy định, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài tự quyết định biện pháp, hình thức, công nghệ thực hiện hoạt
động bảo lãnh điện tử đối với toàn bộ hoặc từng khâu trong quy trình bảo lãnh,
tự chịu rủi ro phát sinh (nếu có) và phải đáp ứng các yêu cầu tối thiểu sau:
a) Có giải pháp, công nghệ kỹ thuật đảm bảo tính chính xác,
bảo mật, an toàn trong quá trình thu thập, sử dụng, kiểm tra thông tin, dữ
liệu;
b) Có biện pháp kiểm tra, đối chiếu, cập nhật, xác minh
thông tin, dữ liệu; có biện pháp ngăn chặn các hành vi giả mạo, can thiệp,
chỉnh sửa làm sai lệch thông tin, dữ liệu;
c) Có biện pháp đánh giá, quản lý, kiểm soát rủi ro; phân
công trách nhiệm cụ thể của từng bộ phận, cá nhân có liên quan trong hoạt động
bảo lãnh điện tử và trong việc quản lý, giám sát rủi ro.
Trường hợp thực hiện nhận biết và xác minh thông tin nhận
biết khách hàng qua phương tiện điện tử khi khách hàng lần đầu thiết lập mối
quan hệ với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (trừ các trường
hợp quy định tại điểm b và d khoản 4 Điều này), tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài phải có giải pháp, công nghệ kỹ thuật để thu thập, kiểm
tra và đối chiếu thông tin, đảm bảo tối thiểu các yêu cầu sau:
a) Đối với khách hàng là cá nhân: Đảm bảo sự khớp đúng giữa
thông tin nhận biết khách hàng, dữ liệu sinh trắc học của khách hàng (là các
yếu tố, đặc điểm sinh học gắn liền với khách hàng thực hiện định danh, khó làm
giả, có tỷ lệ trùng nhau thấp như vân tay, khuôn mặt, mống mắt, giọng nói và
các yếu tố sinh trắc học khác) với các thông tin, yếu tố sinh trắc học tương
ứng trên giấy tờ cần thiết nhằm nhận biết khách hàng theo quy định của pháp
luật về phòng, chống rửa tiền, theo yêu cầu của tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài hoặc với dữ liệu định danh cá nhân được xác thực bởi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bởi tổ chức cung cấp dịch vụ xác thực điện tử
theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử;
b) Đối với khách hàng là tổ chức:
(i) Thông tin về tổ chức: Đảm bảo sự khớp đúng giữa thông
tin nhận biết khách hàng tổ chức theo quy định của pháp luật về phòng, chống
rửa tiền và tình trạng pháp lý của tổ chức (được thành lập hợp pháp, đang còn
hoạt động theo quy định của pháp luật) với thông tin, dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu
quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc với thông tin, dữ liệu được xác thực bởi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bởi tổ chức cung cấp dịch vụ xác thực điện
tử theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực điện tử;
(ii) Thông tin về cá nhân đại diện hợp pháp của tổ chức thực
hiện giao dịch: Thực hiện nhận biết và xác minh thông tin của cá nhân thực hiện
giao dịch theo quy định về nhận biết và xác minh khách hàng cá nhân tại điểm a
Khoản này đảm bảo khớp đúng với thông tin người đại diện theo pháp luật hoặc
người đại diện theo ủy quyền của tổ chức căn cứ giấy chứng nhận đăng ký doanh
nghiệp và văn bản ủy quyền (trong trường hợp được ủy quyền).
Đối với trường hợp thực hiện nhận biết và xác minh thông tin
nhận biết khách hàng qua phương tiện điện tử thì giá trị của mỗi cam kết bảo
lãnh phát hành cho khách hàng cá nhân không được vượt quá 4.000.000.000 (bốn
tỷ) đồng Việt Nam và cho khách hàng tổ chức không được vượt quá 45.000.000.000
(bốn mươi lăm tỷ) đồng Việt Nam, trừ các trường hợp sau:
a) Thông tin nhận biết khách hàng được xác thực bởi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc được xác thực điện tử thông qua tổ chức cung cấp
dịch vụ xác thực điện tử theo quy định của pháp luật về định danh và xác thực
điện tử;
b) Khách hàng gửi đề nghị cấp bảo lãnh bằng điện xác thực
thông qua hệ thống SWIFT;
c) Thông tin khách hàng và nghĩa vụ được bảo lãnh được đối
chiếu khớp đúng thông qua Cổng thanh toán điện tử hải quan hoặc hệ thống mạng
đấu thầu quốc gia;
d) Khách hàng sử dụng chữ kỹ số theo quy định của pháp luật
khi đề nghị cấp bảo lãnh hoặc ký thỏa thuận cấp bảo lãnh với tổ chức tín dụng,
chi nhánh ngân hàng nước ngoài;
đ) Khách hàng là tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài.
Hệ thống thông tin thực hiện hoạt động bảo lãnh điện tử phải
tuân thủ theo quy định về bảo đảm an toàn hệ thống thông tin cấp độ 3 trở lên
theo quy định của Chính phủ về bảo đảm an toàn hệ thống thông tin theo cấp độ
và quy định của Ngân hàng Nhà nước về an toàn hệ thống thông tin trong hoạt
động ngân hàng.
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải lưu
trữ, bảo quản thông tin, dữ liệu bảo lãnh điện tử theo quy định của pháp luật,
đảm bảo an toàn, bảo mật và được sao lưu dự phòng đảm bảo tính đầy đủ, toàn vẹn
của hồ sơ cho phép truy cập, sử dụng khi cần thiết hoặc để phục vụ công tác
kiểm tra, đối chiếu, giải quyết tra soát, khiếu nại, tranh chấp và cung cấp
thông tin khi có yêu cầu từ cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Thông tư, Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện
bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:
Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa
đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy
định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;
Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo
lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngân hàng Nhà nước công bố công khai danh sách ngân
hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước.
Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai:
Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng,
ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu
tư;
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà
ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động
sản và quy định tại khoản 13 Điều 3, Điều 15 Thông tư này;
Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy
định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, chủ đầu tư gửi hợp đồng mua, thuê mua
nhà ở cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư
bảo lãnh cho bên mua;
Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và
hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và
gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua
theo thỏa thuận.
Thời hạn hiệu lực và nội dung của hợp đồng bảo lãnh nhà ở
hình thành trong tương lai:
Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu
lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo
lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này và mọi
nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà
ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành;
Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 2 Điều 15 Thông
tư này (trừ nội dung tại điềm h và điểm i trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở
bảo lãnh đối ứng), hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai còn phải
có các nội dung sau:
Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh cho
bên mua khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở do chủ đầu tư gửi đến trước
thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận cụ thể về việc
ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi thư bảo lãnh cho bên mua
sau khi ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh;
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;
Hồ sơ bên mua gửi cho ngân hàng thương mại yêu cầu thực hiện
nghĩa vụ bảo lãnh phải kèm theo thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành
cho bên mua.
Thời hạn hiệu lực và nội dung của thư bảo lãnh:
Thư bảo lãnh có hiệu lực kể từ thời điểm phát hành cho đến
thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà theo cam kết tại
hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trừ trường hợp nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt theo
quy định tại Điều 23 Thông tư này. Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu
tư chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn,
các thư bảo lãnh đã phát hành cho các bên mua trước đó vẫn có hiệu lực cho đến
khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt;
Ngoài các nội dung theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Thông
tư này, thư bảo lãnh còn phải có nội dung nêu rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu
tư được ngân hàng thương mại bảo lãnh.
Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương
lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua
theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác
(nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Số dư bảo lãnh trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai:
Số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng
được xác định chính bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Số dư
bảo lãnh giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định
tại Điều 23 Thông tư này;
Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm chủ đầu tư
thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua kể
từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực quy định tại điểm c Khoản này;
Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian
thông báo và cập nhật số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua từ thời điểm
thư bảo lãnh có hiệu lực trong tháng nhưng không muộn hơn ngày làm việc cuối
cùng của tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư chịu trách
nhiệm trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền và thời điểm đã nhận
ứng trước của các bên mua cho ngân hàng thương mại.
Quyền và nghĩa vụ của ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại có quyền:
Từ chối phát hành thư bảo lãnh cho bên mua nếu hợp đồng mua,
thuê mua nhà ở chưa phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan hoặc sau
khi đã chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu
tư;
Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối với số tiền không
thuộc nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư hoặc số tiền bên mua nộp vượt quá tỷ lệ
quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản hoặc bên mua không xuất trình
được thư bảo lãnh mà ngân hàng thương mại đã phát hành cho người thụ hưởng là
bên mua.
Ngân hàng thương mại có nghĩa vụ:
Phát hành thư bảo lãnh và gửi cho chủ đầu tư hoặc bên mua
(theo thỏa thuận) khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hợp lệ trước thời
hạn giao, nhận nhà dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp
đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào
ngày làm việc tiếp theo, ngân hàng thương mại phải thông báo công khai trên
trang thông tin điện tử của ngân hàng thương mại và thông báo bằng văn bản cho cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư,
trong đó nêu rõ nội dung ngân hàng thương mại không tiếp tục phát hành thư bảo
lãnh cho bên mua ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở với chủ đầu tư sau thời điểm
ngân hàng thương mại chấm dứt hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương
lai với chủ đầu tư. Đối với các thư bảo lãnh đã phát hành cho bên mua trước đó,
ngân hàng thương mại tiếp tục thực hiện cam kết cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh
chấm dứt;
Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh với số tiền trả thay tương ứng
với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được xác định căn cứ theo hồ sơ yêu cầu
thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh do bên mua cung cấp phù hợp với điều kiện thực hiện
nghĩa vụ bảo lãnh quy định tại thư bảo lãnh.
Quyền và nghĩa vụ Chủ đầu tư
Chủ đầu tư có quyền:
Đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho tất
cả bên mua thuộc dự án nhà ở hình thành trong tương lai được ngân hàng bảo lãnh
trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực.
Chủ đầu tư có nghĩa vụ:
Gửi thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành cho bên
mua sau khi nhận được từ ngân hàng thương mại (theo thỏa thuận);
Trường hợp ngân hàng thương mại và chủ đầu tư chấm dứt hợp
đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước thời hạn, chậm nhất vào
ngày làm việc tiếp theo, chủ đầu tư phải thông báo công khai trên trang thông
tin điện tử của chủ đầu tư (nếu có) và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản
lý nhà ở cấp tỉnh thuộc địa bàn nơi có dự án nhà ở của chủ đầu tư;
Thông báo chính xác cho ngân hàng thương mại số tiền đã nhận
ứng trước của tùng bên mua kể từ thời điểm thư bảo lãnh có hiệu lực.
Bên mua có quyền:
Được nhận thư bảo lãnh do ngân hàng thương mại phát hành từ
ngân hàng thương mại hoặc chủ đầu tư gửi đến trong thời hạn hợp đồng bảo lãnh
nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực và trước thời hạn giao, nhận nhà
dự kiến quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
Yêu cầu ngân hàng thương mại thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối
với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trên cơ sở xuất trình thư bảo lãnh kèm
theo hồ sơ phù hợp với thư bảo lãnh (nếu có).